Công ty cổ phần tập đoàn Đất Xanh đã công bố báo cáo tài chính quý 4 2022 vào ngày 21 tháng 1.
Trong đó, doanh thu 1000 tỷ và lỗ tới 400 tỷ. So với cùng kỳ thì DXG có doanh thu giảm mạnh, trong khi chi phí cố định giữ nguyên và lãi vay tăng thêm 100 tỷ.
Thị giá ngày 17/02/2023 của DXG là 11150 đồng, P/B 0,5. P/E thì thôi quan tâm làm gì, lỗ mà. Chỉ số P/B khá là hấp dẫn nhưng liệu có hấp dẫn thiệt hông?
Như thường lệ, chúng ta cùng soi xem Đất xanh có còn thở qua năm 2023 và liệu có di chứng nào cho những năm về sau không.
Đầu tiên, hãy xem DXG cần phải trả bao nhiêu nợ trong năm nay
Nợ ngắn hạn
Mục lục bài viết
Tổng nợ ngắn hạn 13000 tỷ. Trong đó:
- Mục 311 phải trả người bán 1100 tỷ là nợ nhà thầu xây dựng, dự án của DXG đa phần là chung cư nên khoản này nhất định phải trả, không trả thì chung cư không kịp tiến độ và nguy cơ bị phạt, không bán được hàng rất cao.
- Mục 312 người mua trả tiền trước 2400 tỷ chỉ cần trả nhà, không phải trả tiền.
- Mục 313 800 tỷ nợ thuế, không trả không được, bị cưỡng chế và phạt thêm rất nặng
- Mục 315 1200 tỷ chi phí ngắn hạn có phần lớn là chi phí xây dựng, khoản này cũng nhất định phải trả rồi, hệ quả rất lớn.
- Mục 319 4700 tỷ phải trả ngắn hạn khác gồm các khoản đặt cọc, vốn góp, thu hộ,… các khoản này đều chậm được
- Mục 320 2000 tỷ nợ vay tài chính gồm đến hạn ngân hàng 1500 tỷ, nợ trái phiếu 500 tỷ nhất định phải trả
Như vậy, nợ ngắn hạn cấp bách của DXG vào khoảng 5100 tỷ phải thanh toán
Giờ xem trong ví DXG có bao tiền
Tài sản ngắn hạn
- Tiền và tương đương tiền 900 tỷ dùng được luôn
- Đầu tư ngắn hạn 180 tỷ cũng sài được luôn
- Mục phải thu khách hàng 1800 tỷ, bao gồm nợ của khách hàng và nợ của đối tác, trong bối cảnh thị ttrường khó khăn thì khoản phải thu này có lẽ 50/50
- Trả trước cho người bán 1800 tỷ, mục này không lấy đi trả nợ được
- Phải thu cho vay ngắn hạn 915 tỷ, khả năng thu hồi và thời gian thu hồi không chắc chắn.
- Mục 136 phải thu ngắn hạn khác 8000 tỷ là các khoản đầu tư, góp vốn, ký quỹ không lấy ra dùng được
- Hàng tồn kho 14000 tỷ, cần xem chất lượng của số hàng tồn kho này ra sao.
Dự án Gem Skyworld: Đây là dự án phân lô bán nền đặc trưng, giữa cánh đồng kẻ ô chia đất bán, xung quanh còn rất nhiều đất trống, thậm chí nhiều khu phân lô tương tự. Ai sẽ về đây ở? Người ta kinh doanh gì ở đây? Giá có tăng được không khi bên cạnh còn đầy đất tương tự? Nói thế là các bạn hiểu đúng không? Dòng sản phẩm đầu cơ như vậy sẽ rất khó bán khi thị trường bất động sản đi xuống như hiện nay.
Các dự án còn lại của Đất xanh là các dự án chung cư cao cấp tập trung tại TP Hồ Chí Minh và Bình Dương. Thanh khoản của các dự án này sẽ rất thấp khi lãi suất duy trì mức cao và nhu cầu đầu tư sụt giảm.
Với doanh thu giảm dần đều 20% trong 4 quý vừa qua thì dự kiến doanh thu DXG năm 2023 vào khoảng 1500
Tổng kết lại DXG có chắc chắc 1100 tỷ để thanh toán, 3000 tỷ đến từ phải thu và doanh thu dự kiến không chắc chắn. Vô cùng nguy hiểm.
Cơ hội và thách thức
Thách thức thì quá rõ rồi, nợ cấp bách 5100 tỷ trong khi ví chỉ có 1100 tỷ, mấy ngàn tỷ còn lại chạy lung tung ngoài đường chưa bắt về được. Giờ chủ nợ đến đòi chả lẽ bảo anh đi bắt lại hộ em?
Nguy cơ bán tháo dự án là hoàn toàn có thể, không bán tháo được thì nguy cơ phá sản vẫn thường trực.
Còn về cơ hội, chỉ có cơ hội của nhà đầu tư, không có cơ hội cho DXG.
Định giá
DXG cần thêm khoảng 4000 tỷ để thu xếp nợ 2023. Giống như Novaland, DXG nhiều khả năng phải bán vài dự án để giảm nợ và thu hồi tiền. Để xử lý 4000 tỷ thì cần thanh lý khoảng 8000 – 10000 tỷ hàng tồn kho, đồng thời ghi nhận lỗ khoảng 4000 – 5000 tỷ trừ thẳng vào vốn chủ.
Với P/B hiện tại là 0,5 tương đương vốn hóa 6800 tỷ, DXG đang được định giá ở trường hợp thanh lý được dự án và xử lý xong nợ. Mua vào giá này sẽ rủi ro cho nhà đầu tư nếu không bán thanh lý được dự án.
P/B bằng 0,3 sẽ là mức an toàn hơn, định giá 7000 đồng
