Luận điểm đầu tư
Mục lục bài viết
Trong bối cảnh lạm phát sẽ tăng mạnh trong giai đoạn 2022 – 2024, dòng tiền sẽ tìm đến những tài sản trú ẩn. Đặc biệt là bất động sản.
Cơn sóng bất động sản 2018 – 2022 đã dần đi đến hồi kết. Các bất động sản bơm thổi, phân lô bán nền, không có người dùng cuối cùng, dần trở nên khó khăn. Vào chu kỳ tiếp theo của bât động sản, sóng sẽ lan từ vùng trung tâm, nơi giá trị bất động sản được bảo toàn qua cơn khủng hoảng.
VEF đang sở hữu 3 dự án ở trung tâm Hà Nội, có vị trí đắc địa bậc nhất. Tính theo giá thị trường thì VEF đang bị định giá thấp hơn 5 lần giá trị. Chưa kể, đến đầu chu kỳ tiếp theo của bất động sản, giá bán có thể tăng gấp 2 hoặc gấp 3 trong 5 năm tiếp theo.
Thông tin sơ bộ
VEF – Công ty Cổ phần Triển lãm Việt Nam, đơn vị sở hữu Triển lãm Giảng Võ.
- Giá trị thị trường hiện tại: 27.500 tỷ đồng
- Tổng tài sản: 8.930 tỷ đồng
Hiện tại, các cổ đông của VEF như sau:
- Vingroup: 86%
- Bộ Văn hóa và Thể thao: 10%
- Cổ đông khác: 4%
VEF đã được lệnh triển khai Trung tâm Triển lãm Đông Anh trị giá 7,3 nghìn tỷ đồng. 3 dự án đối ứng: - Vinhomes Cổ Loa
- Vinhomes Gallery
- Vinhomes Mễ Trì 2
Cả 3 dự án đều nằm ở những vị trí đắc địa, tính thanh khoản cực cao, bán hết sẽ thu hết tiền mặt trong thời gian ngắn nên có thể định giá dựa trên tổng giá trị đất thương mại.
Chi tiết 3 dự án:
Vinhomes Cổ Loa
Vị trí: Nằm ngay đầu cầu Tứ Liên, cạnh Trung tâm Triển lãm và Hội nghị Quốc gia sắp khai trương, gần công viên Kim Quy (SunGroup), cách Hồ Tây 4,8km và cách Hồ Hoàn Kiếm 7km.
Vị trí này đẹp hơn Vinhomes Riverside, cách Hồ Gươm 10 km, giá 250-300 triệu / mét vuông.
Quy mô:
- Đầu tư: 34,879 tỷ đồng
- Liền kề: 348.873 m2 (tương đương 7.000 tỷ giá tháng 03/2022)
- Căn hộ: 426.872m2 (tương đương 21.000 tỷ giá tháng 03/2022)
- Lợi nhuận sơ bộ: 57.000 tỷ đồng
Vinhomes Gallery
Vị trí: Nằm trong khu triển lãm Giảng Võ, là khu duy nhất có 45 tầng được xây dựng theo quy hoạch nội đô lịch sử của thành phố. Trước đó, dự án đã không được triển khai do vấn đề quy hoạch tầng cao và vấn đề quá tải giao thông.
Vị trí cách Vinhomes Metropolist 2km, Vinhomes Metropolist ra mắt năm 2017 với mức giá 90 triệu / m2. Vinhomes Gallery sẽ bán 120-150 triệu / m2 vào năm 2023-2025.
Quy mô:
- Vốn đầu tư: 17,4 nghìn tỷ đồng
- Căn hộ: 520.000m2 (tương đương 62.400 tỷ năm 2023)
- Lợi nhuận sơ bộ: 45.000 tỷ đồng
Vinhomes Mễ Trì 2
Vị trí: Nằm ngay ngã tư đại lộ Thăng Long, cơ sở hạ tầng thông thoáng, hoàn thiện.
Vinhomes GreenBay bên cạnh giá bán khoảng 300 triệu một m2
Quy mô:
- Vốn đầu tư: 19.090 tỷ đồng
- Liền kề: 53.315m2 + Song lập: 48.856m2 + Biệt thự: 37.279m2 (tương đương 41.800 tỷ giá tháng 03/2022)
- Căn hộ: 263.606m2 (tương đương 18.500 tỷ theo giá dự kiến năm 2023)
- Lợi nhuận sơ bộ: 39.000 tỷ đồng
Trung tâm Hội chợ và Triển lãm Quốc gia
- Đầu tư: 7,3 nghìn tỷ đồng
Tổng cộng 4 dự án thu được: 57.000 + 45.000 + 39.000 – 7.300 = 133,7 nghìn tỷ lợi nhuận
Vốn đầu tư ban đầu: Hiện tại: 8,6 nghìn tỷ đồng, ước tính sẽ đầu tư thêm 7 nghìn tỷ đồng = 15 nghìn tỷ đồng
Giá trị thị trường ước tính là 150 nghìn tỷ (hiện tại là 36 nghìn tỷ)
Vướng mắc hiện tại
Phải tăng vốn để triển khai dự án thành phần nhưng Bộ Văn hóa và Thể thao không dám phê duyệt hoặc không có kinh phí để góp vốn tăng vốn. Dự án phòng trưng bày trước đó đã bị tạm dừng do các vấn đề với quy hoạch cao tầng của thành phố và quá tải về cơ sở hạ tầng giao thông.
Tin tức thuận lợi
- Nhà nước yêu cầu triển khai sớm Trung tâm Triển lãm Quốc gia -> Các vướng mắc được tháo gỡ càng sớm càng tốt.
- Quy hoạch nội đô 2020 lịch sử chỉ có tên khu 148 Giảng Võ cao nhất 45 tầng được xây dựng.
- Nghị quyết của Đại hội đồng cổ đông năm 2021 Thông qua việc phát hành tăng vốn
- Kinh phí của Bộ Văn hóa và Thể thao được chuyển giao cho SCIC quản lý
Do đó, tất cả các dự án đều có thể được mở bán miễn là có tin VEF xử lý vốn nhà nước.
Định giá: Tính theo lợi nhuận hàng năm hoặc tổng tài sản, giá trị thị trường khoảng 150 nghìn tỷ
